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一周內2起終止2起延期 廣州土拍變數背后的樓市行情

時間:2019-10-24 16:23:34 來源:泰州房產網作者:添佳地產

 廣州近期的土拍市場充滿了變數。

10月中旬以來,當地2宗地塊接連因故終止出讓,終止原因不明;另有2宗土地延期競價,出讓時間推后至11月。
10月16日,廣州市規劃和自然資源局發布公告,原定10月24日競價出讓的位于白云區江高鎮一宗居住用地AB0405033、AB0405036地塊終止掛牌。
據悉,該宗土地擬出讓總面積約17.49萬平方米,計積建筑面積不超過23.65萬平方米,起拍價34.58億元,折合樓面起始價1.85萬元/平方米。此外,競得人需預留公建配套建筑面積3000平方米,另需配建安置房建筑面積5萬平方米,由當地政府指定單位按3500元/平方米價格回購。
同樣被“終止”的還有原定于10月21競價出讓的增城區永寧街83101227A19105號地塊。10月14日,這宗居住用地兼中小學用地宣告終止掛牌,原本擬出讓土地面積11.34萬平方米,起拍價28.82 億元,折合樓面起始價1.05萬元/平方米。
同時期的廣州土拍市場另有2宗地塊被延期競價。10月16日,宗地面積7.5萬平方米、起拍價2.68億元的花都區芙蓉大道東一地塊,宣告競價出讓時間延后至10月31日;10月14日,宗地面積3.84萬平方米、起拍價10.54億元的南沙區橫瀝鎮靈山島尖的C1-25-02地塊,宣告延競價出讓時間延后至11月1日。
記者就上述地塊終止出讓原因致電廣州市規劃和自然資源局,對方表示:“原因不方便透露,復拍時間尚不確定。”
事實上,這不是廣州土拍市場第一次扎推出現“意外”。步入今年第三季度以來,當地土拍多次出現“終止”“中止”與“流拍”現象,房企也一改上半年熱火的拿地狀態,開始趨于冷靜。
公開數據顯示,今年7月,廣州土地市場成功出讓11宗商住用地,其中約有8宗商住用地底價成交,另有2宗終止拍賣,2宗流拍;該月總出讓面積43.7萬平方米,攬金147.2億元,土地成交金額環比6月下降24%。8月廣州共出讓5宗商住用地,其中2宗底價成交;該月總成交金額84.6億元,環比下降74%。9月成功出讓7宗商住用地,攬金111億元,環比上升31.2%;其中6宗地塊底價成交,另有1宗土地拍賣終止,1宗中止,3宗流拍。
業內人士認為,日益降溫的土拍市場與當地商品房市場走低、地產行業融資環境收緊息息相關。“金九銀十”成色不足,房企拿地態度審慎,廣州土拍市場一度成為反映當地樓市溫度的“晴雨表”。
終止的交易
“臨到開拍卻突然終止掛牌,我們認為出于開發商‘臨陣脫逃’的可能性較大。”面對近期廣州土拍市場扎推上演的“因故終止”現象,廣東中原地產項目部總經理黃韜告訴記者,廣州土拍市場一般沿用源自香港的“勾地制”,即在一宗土地開啟“招拍掛”之前,開發商已提前向政府部門表明購買意愿,協商價格與出讓條件,如果有多名申報者則自然開啟競價模式。
“出于企業信用考慮,開發商‘勾地’后反悔的情況不多見。但基于地塊價格偏高、出讓條件嚴苛、政府規劃變動等因素,開發商臨時變卦的情況依然存在。這就容易造成土拍終止或流拍。”
記者梳理發現,在廣州近期因故終止掛牌的各宗土地中,附帶額外出讓條件者并不少見。例如,10月16日宣告終止出讓白云區AB0405033、AB0405036地塊,要求競得人“需配建安置房建筑面積5萬平方米,預留公建配套建筑面積共3000平方米”;而此前7月被終止出讓的增城區83101227A19060地塊,則要求“競買人須是增城區行政區域內注冊成立的獨立法人企業,地塊不接受聯合競買及個人競買”“項目建成5年內入住高科技企業不少于250家,其中港澳企業不少于50家”等等,令其成為廣州市第一宗終止出讓的新型產業用地。
廣東省房地產研究會執行會長韓世同告訴記者,現已不是曾經的‘地王’時代——地價等同于房價甚至貴于房價。目前土地市場熱度整體趨降,開發商在拿地上也越發審慎,懼怕資金被套,即“開發商要確保自己的合理利潤,一個項目在刨除拿地成本、政府代建項目等成本之后,如果銷售利潤難達預期,那么對應的那宗土地就不容易被攬下。”
以碧桂園2017年在增城區永寧街拿下的3宗地塊為例,總占地面積26.73萬平方米的地塊,彼時折合樓面價近2.3萬元/平方米。“放諸現在,即便是周邊的商品房均價也沒有超過2萬元,同區域的樓面均價則在1萬~1.2萬元左右,比兩年前回落了一半。這對曾經的‘地王’而言是極不劃算的。”
“總體來看,開發商審慎的拿地態度背后實際與當地樓市‘新陳代謝’變慢有關。隨著商品房銷售市場反應不佳,房企資金回籠便慢,開放商在斥資拿地上有了更多考量。”黃韜補充道。
商品房市場遇冷了
不難發現,廣州土地市場趨冷的背后對應的商品房銷售市場也在降溫。
步入第三季度,除了當地土地出讓面積減少、成交金額下滑、終止出讓等情況增多,其商品房銷售市場熱度同樣不比往年。
記者梳理發現,7月份廣州一手住宅成交量為7162套,環比下跌26.4%,同比下跌26%;8月一手住宅成交6918套,環比下跌3.41%,同比上漲13.3%;步入9月以來,一手住宅成交8381套,環比上漲21.14%,較去年同期下降36.28%——其“金九”成績在近5年來排名倒數第二,僅比遭遇“史上最強調控”的2017年多出2000余套。
“地產行業的一二級市場本就息息相關。伴隨今年‘金九銀十’反響平平、商品房銷售數據不佳,對應的開發商資金鏈條相對緊張,拿地的主動性自然在下降。”黃韜表示,“隨著融資渠道全面收緊,以及各地調控政策趨嚴,一二級市場同時下行的現象,在部分城市不啻為普遍。”
同策研究院統計數據顯示,今年三季度,各級城市的土拍溢價率都出現環比回落,其中一線城市溢價率逼近冰點,二線溢價率不足10%;在土地成交建筑面積上,全國受監測的336城,第三季度經營性土地成交建筑面積環比第二季度下降11%,同比去年第三季度降幅達10%。
此外,全國土地流拍數量在9月份超過119宗,達到自今年2月以來的最高數值。而在杭州,南京、常州、成都、大連、長沙、福州等城市,也在近期頻頻出現臨到開拍卻緊急“終止出讓”的現象。
土地市場短期難升溫
專家曾公開表示:“房企在下半年整體拿地熱情明顯減弱,預計這一現象在下半年不會發生變化,土地市場降溫的態勢還將持續。”
目前看來,“銀十”已然過半,當地一二級市場似乎難達預期。
在土地市場方面,透過廣州市規劃和自然資源局系列公告可知,當地10月份預計出讓商住用地12宗,總起價達258億元。不過,除了2宗土地終止出讓、2宗土地延期出讓,目前完成的“月度首拍”同樣表現平平——10月10日當天廣州集中推出5宗商住用地,除了長嶺居CPPQ-A1-3地塊經過多番競價,最終以10.6億元的成交價被深圳天健斬獲、達到11.5%的溢價率之外,另有3宗土地以底價“秒成交”。
在商品房市場方面,據網易房產數據中心顯示,截至10月21日,廣州“銀十”的一手住宅網簽數量為3779套,尚不及9月銷量的一半。
然而不可否認的是,在廣州土拍市場整體降溫的大環境下,仍有個別地塊不失“火熱”。比如, 8月份出讓的南沙區橫瀝鎮靈山島尖C1-14-01、C1-13-03地塊,樓面價2.95萬元/平方米,溢價率達23%;而于9月出讓的荔灣南岸路、珠江東側冷凍廠地塊,則在經過多輪競價后,由廣州保利以35.55億元成交價摘得,樓面價達4.25萬元,溢價率17.9%。
不難發現,上述兩宗地塊各自擁有區位光環,前者背靠大灣區經濟開發地帶,后者擁有珠江一線江景,可見優質地塊激起的市場反響依舊不俗。
關于接下來如何引導土拍市場回歸合理,韓世同認為這有賴于政府主導,設定出更為合理的起拍價格與條件。
“地方政府在土地出讓上其實處于兩難的境地,如果定價偏低,就容易造成溢價率偏高,招致有關方面問責;如果定價偏高,又可能導致終止或流拍。”韓世同表示,“大家其實都在對這個市場反復試探。個人建議可以將起拍價定適度調低,而百分之二十至三十的溢價率也可以考慮視為正常區間。”

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