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上海多個小區會所“不見了”

時間:2019-10-15 14:11:07 來源:泰州房產網作者:添佳地產

         近來不少上海市民發現,他們居住的小區會所被“更新”了。有的成了“伴子公寓”,有的成了洗浴場,還有的變成了共享辦公空間。令人著急的是,許多住著千萬豪宅的市民發現,他們拿著開發商當年的樓書、宣傳廣告進行維權卻四處碰壁。

 

 “售樓小姐告訴你,這是你的會所,但其實你根本沒有公攤過所謂‘會所’面積;售樓小姐告訴你這個獨門進門大廳是送給你的,但如果你裝個柜子,就是違建。”上海青年業委會委員聯誼會秘書長韓冰告訴記者,目前上海市面上大多數在會所問題上“維權”的業委會、小區業主都遇到了幾乎一樣的情況——誰也沒有會所的產權證,產權證在開發商手里,他想賣給誰、干什么用,都與業主、業委會、物業無干。

 

  記者注意到,上海市房管局曾在2013年出臺過《關于加強商品住房項目附屬會所交易和使用管理的通知》以保障小區會所的有效使用,但這份通知竟然配備了“有效期”——截至2017年年底。

 

  滬上豪宅的尷尬:會所變“私人房產”

 

  位于上海魯班路內環邊上的中海海悅花園小區,開盤于2004年。它是當時滬上有名的豪華小區,即便在15年后的今天,該小區依然擁有360度城市景觀和超大豪華的落地窗。

 

  這里的會所當年曾令很多周邊居民看著眼饞——上下約1600平方米的空間,包含咖啡館、健身房、游泳池等便民設施,且以上設施僅對小區業主開放。但這樣的好日子,海悅花園業主只享受了4年。

 

  2008年,小區開發商中海地產將這間會所作為“償債”資產給了一家鋼材公司,當時合同約定,這處商業必須用于經營小區會所。到了2017年,這家鋼材公司又因為經營不善破產,會所作為“抵押物”在法院進行了拍賣,被現業主以大約每平方米2萬元的價格購入。

 

  如今,會所大門緊閉,現業主為了防止小區業主各種“闖入”,在門口安上了大鎖和攝像頭,掛起了大橫幅“私人房產,不得入內;個人房產,不得侵犯”。

 

  記者注意到,新接盤的會所業主如今正在面向公眾招募“創客”。他把這間會所改造成了“極客家黃浦創客中心”,以每月700元的價格出租工位。

 

  無獨有偶,位于上海中環附近的龍瑞路中海瀛臺小區會所,也“消失了”。小區會所的原址上的“上引溫泉生活館”,已經開業一年多了;漓江山水花園小區曾被譽為“新海派別墅”典范,小區里占地7000平方米的會所被改建、隔離成了數十間可日租、月租的“伴子公寓”,目的是讓附近多所學校的學生、伴讀家長寄宿入住;上海康城是上海最大的小區,這里的居民最近在為小區會所和大草坪“維權”,因為開發商要將之前承諾的會所和草坪用地收回重新開發。

 

  會所到底是誰的

 

  海悅花園居委會負責人在接受記者采訪時,表達了諸多無奈,“現在我們也不知道怎么辦了”。

 

  這名負責人告訴記者,在得知會所新業主可能將會所改造成共享辦公空間后,他們曾多次上門溝通,均以失敗告終。居委會、物業、業委會代表、業主代表、消防部門、市場監管部門曾多次聯合上門,均被會所的新業主拒之門外,“給他打電話,也不接,就是不開門”。

 

  這名負責人告訴記者,自己曾見過新業主的產權證,產權證名稱寫的是“會所1、3”,性質為“其他”。他還曾就此咨詢過房產交易中心,但對于這處商業究竟是否必須為“會所”,目前并無準確答復。

 

  上海市建交委的相關負責人告訴記者,房屋在辦理產證時包括住宅、商業或其他等類型,還有“配套用房”等。比如,物業的辦公場所就屬于“配套用房”性質,但小區會所卻并未做過過多規定,也不屬于強制要求的“配套用房”之列。

 

  “政府會規定多大面積的小區要配備多少個門崗,這些有物業服務標準。但沒有規定過多大面積的小區配套多大的會所。”這名負責人說,小區會所搞不搞、搞成什么樣,更多地要靠“開發商對自身品牌的要求”。

 

  韓冰說,這也正是上海目前小區會所“逐步消失”、業主卻維權無門的最主要原因,“單個業主,可以拿著當年的樓書、宣傳冊去法院告開發商虛假宣傳,可能會判賠一些違約金;但如果業委會去法院起訴開發商不管理會所,法院可能壓根不會受理,產權都不是你的,你怎么起訴?”

 

  海悅花園居委會負責人告訴記者,該小區會所并不在每戶居民購房時的“公攤面積”之內,它本身就是開發商所擁有的一處正規商業用房,這也是該會所15年來幾經轉手,居委會、業委會、業主都拿它沒辦法的主要原因,“它僅對小區業主開放,經營基本要虧,誰愿意做虧本買賣?就算這次這個業主同意不經營了,他再倒手賣給下一個業主,接盤俠也會動腦筋掙錢、改建,業主們還得再維權一次。”

 

  如何盤活“虧本買賣”

 

  上海如今步入“城市更新”的快車道,每年十幾億平方米的銷售不可持續,房地產行業也逐步邁入了存量時代,上海已經沒有多少可以新建商業、住宅的土地。在新一輪城市更新進程中,商務樓宇變成了藝術購物中心,銀行倉庫變成了商業綜合體,工業老廠房變成了時尚創意園區……那么,小區會所有沒有可能在城市更新進程中被盤活呢?那些每平方米售價高達10萬元的小區,其商業用房、小區會所售價僅2萬元,會所資源是否可利用呢?

 

  在上海浦東聯洋社區,這里很多小區的會所被改建成了可以對外營業的生活超市、市民生活館,里面有美發店、瘦身會館、足浴店、24小時便利店、小型水果賣場、簡餐食堂等,租金可觀。這些位于小區會所內的商店,面向小區居民提供8折-9.8折不等的折扣,同時也能對外營業,生意興隆。

 

  記者注意到,上海很多小區的會所都處在小區和社區的交匯處,即會所一頭連著小區內部,一頭連著面向公眾開放的馬路。“這樣的會所,可以不要硬掰著‘僅對小區業主開放’不放,為什么不能整個社區共享?把這塊商業寶地利用起來。”韓冰說。

 

  海悅花園居委會負責人告訴記者,此前該小區會所內健身房曾一度對外開放,但被小區業主以“影響小區安全”為由叫停過,“游泳池倒是只對內開放,就算暑期人多得不得了,到了冬天還是主動關門了,經營不下去,虧本;后來健身房、咖啡館也都是老板自己主動關門的,虧本。”

 

  這名負責人曾調研過一些運營得比較好的小區會所。他發現,這些會所有的地處特別熱鬧的商區附近,可以對外開門營業且生意不錯;有的僅對小區業主開放,但小區物業費較高,物業費用來補貼會所的運營;有的則由與開發商同屬一個集團的物業公司運營,開發商出于自身品牌美譽度的考慮,貼錢運營。

 

  但無論以哪種方式運營,一旦“會所”不在開發商手里,而是被開發商賣給了其他個人或者企業,小區會所就會進入“不可控”的尷尬境地。因為“接盤俠”們幾乎不會考慮小區業主的可接受范圍,也不會考慮小區的生活便利性或者開發商的美譽度,“就是以盈利為唯一目的,怎么掙錢多怎么來。”

 

  據悉,上海此前曾出臺過《關于加強商品住房項目附屬會所交易和使用管理的通知》,這份通知要求開發商應與購房人在商品房預(出)售合同正文或合同附件中約定明確,銷售廣告、售樓書等宣傳資料中明確會所經營服務方式和服務功能的,開發商不得擅自改變。而保留會所所有權的開發商,如欲出租、出售會所,應將已向業主承諾的具體用途、經營服務方式和服務功能,約定為租售合同的內容,承租人和受讓人應按租售合同的約定經營使用,不得擅自改變。

 

  但記者注意到,這份通知自2013年1月1日起施行,有效期至2017年年底。也就是說,這份保護業主享有會所權利的通知“已經過期了”。

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